פלאשנט עסקים יום חמישי,
14 בנובמבר 2024, 06:59 ממומן
עם ההחלטה על מכירת הדירה ועוד בטרם פרסום וחשיפה לשוק, חשוב לבצע הערכה של שווי הנכס והמחיר אשר ניתן יהיה לקבל בעבורו, בהתבסס על מספר כלים ובדיקות, ולא על השערות או על מחיר הדירה השכנה.
הערכה מדויקת של שווי הדירה בשילוב גורמים מקצועיים, תביא לתכנון ריאלי של העסקה כולה, לקביעת טווח מחיר לפרסום וטווח גמישות אפשרי למשא ומתן, תכנון נכון של מיסוי מקרקעין, ומיצוי שווי הנכס המבוסס הן על נתוני הדירה ומצבה, הן על מאפיינים סביבתיים, והן על השבחה עתידית צפויה, דוגמת הליכי תכנון ותכניות מתאר אשר עשויות להקפיץ באופן ניכר את שווי העסקה.
שוק הנדל"ן בישראל הוא שוק חופשי שאינו מפוקח, ולמעשה בעל הנכס יוכל לקבוע כל סכום שיעלה על דעתו לבקש במסגרת מכירת הדירה. יחד עם זאת, השוק אינו פועל בוואקום, והערכת המחיר של הנכס תתבסס על מספר גורמים משפיעים, אותם צפויים לבחון גם הרוכשים הפוטנציאליים בבחינת העסקה:
הסביבה- סביבת הנכס היא גורם חשוב בקביעת מחירו, הן ברמת העיר/היישוב והן ברמת השכונה, עיר מרכזית אל מול פריפריה, קרבה למוקדי תעסוקה, מסחר, חינוך, בילוי ופנאי, מצב סוציואקונומי, נגישות ועוד.
מאפייני הבניין- בדירות המצויות בבניין משותף, קיימת חשיבות גדולה למאפייני המבנה כולו: גיל הבניין, נראות חיצונית, כמות דירות/דיירים, שטחים משותפים דוגמת לובי, מעלית, גינה משותפת.
מאפייני הדירה- מאפייני הדירה עצמה בהיבטים המתייחסים לגודל הדירה, מספר חדרים, חלוקה פנימית, קומה, תמונת נוף וכיווני אוויר, מרפסת, מצב הדירה: תשתיות ומערכות, מטבח, אמבטיות, ריצוף- שיפוצים ותחזוקה שבוצעו ועשויים להוות גורם השבחה.
שטחים חיצוניים מוצמדים- מלבד הדירה עצמה, המחיר עשוי לעלות במידה וקיימים שטחים נוספים המצויים מחוץ לדירה ומוצמדים בטאבו דוגמת חנייה פרטית ומחסן.
מצב השוק- שוק הנדל"ן מציג מגמות מחירים משתנות ודינמיות, הן ברמה הארצית והן ברמה האזורית. מחיר הנכס על כלל מאפייניו עשוי להשתנות בהתאם למגמות השוק בתקופה האמורה. תנאי השוק והמחירים יושפעו מגובה הריבית במשק, אינפלציה ומדדים, גובה השכר הממוצע במשק, התנהגות שוק ההון, משתנים פוליטיים וכלכליים.
ביקוש והיצע- הכלכלה כולה וענף הנדל"ן בכללותה מונע מתחשיבי ביקוש והיצע, על פי היקף הדירות והאפשרויות המוצעות, אל מול היקף דורשי הדירות בסביבה האמורה. תחרותיות שנוצרת סביב היצע נכסים קיים, תושפע ממחירי נכסים דומים באזור, תכונות ייחודיות או חסרונות של הנכס ביחס למתחרים.
דחיפות ומגבלות זמן- ככל שבעלי הנכס יציגו נכונות להחזיק בנכס, ללא לחץ כלכלי או אחר המחייב מכירה מהירה, ניתן יהיה לחתור למיצוי מחירו הריאלי ללא פשרות והורדת מחיר.
כיצד ניתן לבצע הערכת מחיר מדויקת ולקבוע את סכום המכירה הנדרש
בדיקה ריאלית של שווי הנכס ניתן לבצע באמצעות מספר כלים, דוגמת:
סקר שוק- בחינת פרסומי דירות דומות המוצעות למכירה בסביבת הנכס, בעיתונות מקומית, אתרי יד 2 ופרסומי מתווכים, וכן בדיקת עסקאות בהן נמכרו דירות בתקופת זמן בת כשנה לאחור. תיעוד ונתונים של עסקאות ניתן למצוא באתר רשות המיסים. חשוב לבצע השווה של מאפייני הדירה אל מול מאפייני הדירות שנמכרו ולהבין מהם ההבדלים שעשויים ליצור פער במחיר.
שמאי מקרקעין- הערכת שווי הנכס על ידי שמאי מקרקעין תבוסס על בדיקת הנכס עצמו, איכות הנכס והמאפיינים המבניים, שיפוצים והשבחה, ליקויי בנייה, רישומי הנכס והזכויות, הערות אזהרה ומגבלות בנייה, בחינת תב"ע והיבטי תכנון עתידיים.
מתווך נדל"ן- מתווך נדל"ן מקצועי בעל ניסיון והיכרות עם סביבת הנכס הוא למעשה שילוב בין סקר שוק ונתונים חי ודינמי, לבין היכרות עם סוגיות בירוקרטיות, השפעות של רישום וזכויות, היבטי תכנון ועוד. מתווך נדל"ן מנוסה אשר מכיר היטב הן את שוק הנדל"ן והן את הסביבה, יספק הערכת שווי מקצועית ומדויקת ככל הניתן.
חישוב מוקדם והערכה של שווי הנכס כמו גם ליווי מקצועי של מתווך נדל"ן מקומי, עשוי להביא לקידום מהיר של עסקת המכירה ולמיצוי המחיר האופטימלי והגבוה שניתן לקבל בגינה, למנוע התנהלות מייגעת מול רוכשים לא מתאימים, כמו גם לחיסכון בזמן ובעלויות מיסוי.
מה הכוונה בכלי רכב ממונעים לילדים?
כלי רכב ממונעים יכולים לעלות את הביטחון העצמי של הילדים שלנו ולאפשר להם להרגיש בטוחים יותר בעצמם וביכולות האישיות שלהם...
פלאשנט צרכנות | 31.1.2022| ממומן
גן אירועים בחדרה
מחפשים גן אירועים בחדרה? הגעתם בדיוק למקום הנכון! במדריך הקצר הבא נציג בפניכם את מה שצריך לדעת לפני שבוחרים גן אירועים בחדרה...
פלאשנט צרכנות | 9.5.2021
יתרונות הבישול על כיריים אינדוקציה
יש הרבה יתרונות לבישול על כיריים אינדוקציה, ואם אתם מתכננים לרכוש כיריים חדשות אבל תוהים אם כדאי לכם לעבור למכשיר זה או לא, הגעתם למקום הנכון...
פלאשנט צרכנות | 31.3.2021| ממומן
כך תוכלו להימנע מהצורך בביצוע הסרת כתמים ממזרון
זכרו שאתם לא רוצים לקום בבוקר שיש לכם אוכל על המיטה, ואתם לא רוצים להגיע למצב שבו תצטרכו לבצע הסרת כתמים ממזרון...
פלאשנט צרכנות | 10.3.2021| ממומן
תפוחי – מדוע אנשים בוחרים לקנות פירות וירקות במשקים פרטיים
לפני שנסביר מדוע יותר ויותר צרכנים בוחרים לרכוש מוצרים כמו פירות וירקות, דרך משקים פרטיים, חשוב להדגיש, שיש לאינטרנט תפקיד חשוב בכך...
הכירו: "YAM" - קונספט קולינרי ראשון וחדשני בישראל המשלב אירועים יוקרתיים ומסע (ארוחת) טעימות על צוק פראי המשקיף לים בהובלת השף תומר אגאי. “Yam” נושא עמו בשורה גסטרונומית ראשונה מסוגה בישראל – קונספט קולינרי עילית המפגיש בין אירועים יוקרתיים, עטורי סטייל, לבין מסע טעימות (כשר)של השף על צוק פראי ביפו ממנו נשקף הים הפתוח בצורה פנורמית ובמלוא הדרו. החזון היצירתי של השף תומר אגאי – מהקולות הבולטים והמשפיעים ביותר בסצנת הקולינריה מביא עימו את הקוטור של עולם הקולינריה. בהצלחה!
לרגל שבוע הספר: כ-80 ספריות ברחבי הארץ יציגו הצגות הילדים שנכתבו בהשראת ספרי הילדים הפופולאריים ביותר ביניהם: הלב, אוזו ומוזו מכפר קאקארוזו, על פי ספרו האהוב והידוע של אפרים סידון, הארנב ממושי הצגה קסומה ע"פ ספרה של שלומית כהן אסיף, הדייג ודג הזהב, הברווזון המכוער, בגדי המלך החדשים, פינוקיו, פיטר פן, אלאדין ועוד. מוטי חלימי, מנכ"ל תאטרון השעה הישראלי: "אנו רואים בהצגה כלי רב עוצמה בסיוע לילדים להבין את הספרות טוב יותר, בצורה חווייתית ועוצמתית. הצגות ילדים מעודדות את הילדים לקרוא את הספר עליו מבוססת ההצגה".
בוריס צירולניק משתף: "בקבלת הפנים לרגל יום העצמאות של הרפובליקה של אזרבייג'ן, הרבה מילים חמות, הרבה חברים ותיקים, כל הדברים הטובים. מזל טוב לכל המעורבים ביום העצמאות של אזרבייג'ן!".
סגנית ומ"מ ראש העיר, שירי חגואל סיידון משתפת: “יְרוּשָׁלַיִם שֶׁל זָהָב, שֶׁל נְחוֹשֶׁת וְשֶׁל אוֹר” - ביום ירושלים, ליבנו עם העיר שחוברה לה יחדיו — ועם אלו שעדיין רחוקים ממנה. נמשיך להתפלל לחזרתם המהירה של כל הַחטופים הביתה".
