מי שמבין לא מפחד – כל מה שצריך לדעת על מיחזור משכנתא
מאת: רון איתן יום שלישי,
17 בינואר 2017, 14:07
מיחזור משכנתא בתזמון הנכון יכול לשפר פלאים את תנאי ההלוואה שלכם: לפני שמחליטים למחזר, יש לבצע חישוב מדויק הכולל את ההוצאות שלכם, עלות ההחזר החודשי ותנאי ההלוואה למשך התקופה החדשה. המדריך לממחזר המתחיל
משכנתא היא הלוואה לתקופה ארוכה שלאורכה, תנאי השוק ישתנו, כמו-גם המצב הפיננסי שלכם, לכן חשוב שהיא תתאים לצרכים שלכם ותהיה בתנאים המיטביים עבורכם בכל עת. כדי לוודא שזהו אכן המצב חשוב לבדוק את עצמכם מדי פעם מול השוק ומול תנאים משתנים ולשקול את האפשרות למחזר את ההלוואה, דהיינו, לקחת אותה מחדש בתנאים משופרים.
יש ארבעה רכיבים עיקריים שנלקחים בחשבון בעת מתן ההלוואה – הסכום, התקופה, הריבית (המסלול) וגובה ההחזר החודשי. מה שלא כולם יודעים הוא שבהתאם לצרכי הלווה ובהתאם לתנאי מסלול ההלוואה – אפשר לשנות כל אחד מהרכיבים במהלך הדרך, אפילו מסלולים הכוללים קנס בגין פירעון מוקדם מפני שלעיתים גובה הקנס נמוך מהחיסכון הפוטנציאלי הגלום במיחזור ההלוואה.
מתי ללכת לבדוק אפשרות למיחזור?
ישנן מספר סיטואציות המצדיקות בחינה של מיחזור משכנתא – כששומעים באמצעי התקשורת שהריבית במשק נמוכה או יורדת (או, אם יש לכם משכנתא במט"ח, כששערי החליפין יורדים); במידה והמצב הפיננסי שלכם משתנה ואתם סבורים שביכולתכם להגדיל את ההחזר החודשי ולקצר את תקופת ההלוואה, או לחילופין – להפחית אותו ולהאריכה; אם קיבלתם סכום כסף גדול ויש בידיכם את היכולת לפרוע חלק מההלוואה, או כשעברו כבר כמה שנים טובות ואף פעם לא בדקתם.
ככלל, ככל ששיעור הריבית במועד לקיחת המשכנתא גבוה יותר ביחס לשיעורו במועד המיחזור, כך גדול יותר פוטנציאל החיסכון, אך יש לקחת בחשבון גם את עלות קנס הפירעון המוקדם, אותו הזכרנו קודם.
מי שמבין לא מפחד – כל מה שצריך לדעת על מיחזור משכנתא (צילום: shutterstock)
מאיפה מתחילים?
טרם הפגישה בבנק בנוגע למיחזור המשכנתא, עליכם לעשות שיעורי בית – הוציאו מאתר האינטרנט של חשבון הבנק שלכם תדפיס הלוואה עדכני ובדקו מה סכום היתרה לתשלום, כמה תשלומים נותרו לכם ומה הריבית שלקחתם. תוכלו גם לבקש את התדפיס מהסניף שלכם, אך שימו לב שיתכן שבקשה מהסניף כרוכה בעמלה. בנוסף הצטיידו בשלושה תלושי משכורת אחרונים ותדפיס חשבון בנק של שלושת החודשים האחרונים.
מונחים שכדאי שתכירו לפני הפגישה בבנק
קנס פרעון מוקדם – או עמלת פירעון מוקדם – קיימת נוסחה מורכבת למדי לחישוב סכום הכסף שעליכם לשלם לבנק כ"פיצוי" על כך שפרעתם את ההלוואה לפני תום התקופה המקורית, ובכך פגעתם בהכנסתו הצפויה של הבנק מההלוואה שלכם. אותה נוסחה מחושבת בהתאם למסלול המשכנתא הנפרעת, גובה הריביות במועד לקיחתה, ומשך התקופה שנותרה לסיומה – ניסיון לחשב לבד יגמר כנראה במפח נפש, אך בקשו מיועץ המשכנתא בסניף, המצויד במחשבון מיוחד למטרה זו, לחשב את עלות הקנס המוקדם שלכם. חשוב לא להיבהל מהמילה קנס וגם לא מהסכום. אחרי שתקבלו הצעה חדשה ויועץ המשכנתאות ייעזר באותו מחשבון פלא כדי לומר לכם כמה כסף תוכלו לחסוך במיחזור, תוכלו לדעת בוודאות האם משתלם לכם למחזר למרות הקנס או לא.
ריבית הפריים – ריבית המשמשת כבסיס לתמחור הלוואות או פיקדונות. היא נקבעת על בסיס ריבית בנק ישראל, המפורסמת על ידו מדי חודש (ביום שני האחרון של כל חודש), בתוספת של 1.5%. בימים אלה עומדת ריבית בנק ישראל על 0.1% ולכן שיעור ריבית הפריים הוא 1.6%.
סוגי הלוואות
הלוואה בריבית פריים – הלוואה בריבית משתנה. בהלוואת פריים מינוס בדרך כלל מורידים אחוז מסוים מריבית הפריים, ומכאן המונח. פריים פלוס, לעומת זאת, הוא כאשר מוסיפים אחוז מסוים לריבית הפריים. בשנים האחרונות מרבית ההלוואות במסלול זה הינן "פריים מינוס".
אחוז הריבית נקבע על ידי כל בנק, בהתאם לתנאי השוק וההלוואה שלכם. חשוב לדעת שההחזר החודשי אינו קבוע, ובמסלול זה ישנה חשיפה לעלייה בריבית הפריים. היתרון הוא שניתן לפרוע אותה בכל עת ללא קנס פירעון מוקדם. במצב המשק היום, מסלול זה לרוב זול יותר מהאלטרנטיבות, אך יש בו גם סיכון, שכן ריבית הפריים מבוססת על ריבית בנק ישראל, המשתנה אחת לחודש. כשזו תעלה, וזה בהחלט יכול לקרות, גם הריבית שלכם תעלה בהתאם.
המשכנתא מורכבת ממספר מסלולי הלוואה, כדי לפזר את הסיכון הפיננסי. בחלק מהמסלולים יש מגבלות רגולציה על הסכום שניתן לקחת באותו מסלול, כך שלא ניתן לקחת יותר משליש מסכום המשכנתא במסלול ריבית הפריים, למשל. כמו-כן, קיימים מסלולים בריבית משתנה (הכוללים קנס פירעון מוקדם) ובריבית קבועה (שיכולים להיות צמודים למדד או לא, ואינם כוללם קנס פירעון מוקדם).
בהלוואה בריבית קבועה שאינה צמודת מדד (או, בלשון הבנקאי שלכם "קל"צ"), הריבית נקבעת מראש והיא קבועה לכל אורך חיי ההלוואה. היתרון הוא שקט נפשי של הלווה בשל הוודאות בגובה ההחזר החודשי שלכם, שלא ישתנה במשך כל חיי ההלוואה. כך, גם אם הריבית בהמשך תעלה, לא תושפעו מהעלייה. אך לעומת זאת אם תנאי השוק יביאו לירידת הריבית, בדקו אפשרות למיחזור. מומלץ לבדוק מסלול זה כאשר הריביות במשק נמוכות מאוד. מסלול זה יקר יחסית למסלולים אחרים, בשל ההגנה שמעניק לאורך זמן מעליות הריבית, ופירעון לפני תום התקופה כרוך בקנס.
בהלוואה בריבית הצמודה למדד, לעומת זאת, הריבית צמודה למדד המחירים לצרכן, בתוספת אחוז ריבית שנקבע מראש בהתאם לתנאי השוק, כאשר ישנה אפשרות להצמיד את הריבית לשער מט"ח במקום למדד. גם הלוואה זו הינה הלוואה בריבית קבועה אך התשלום החודשי במסלול זה אינו קבוע, מכיוון שההחזר החודשי ישתנה עם המדד. גם כאן יש סיכוי שתשלמו קנס פירעון מוקדם, אלא אם בחרתם במסלול צמוד למדד עם תחנות ביניים, כאשר שיעור התוספת למדד נקבע למספר שנים ידוע מראש, ובסיומן יש תחנת יציאה בה תוכלו להחליט אם להמשיך או לשנות מסלול, ללא תשלום פירעון מוקדם.
כמה זה יעלה?
בדרך כלל, פחות ממה שחשבתם. כמובן שישנו עניין קנס הפירעון המוקדם המהווה לרוב את העלות המשמעותית ביותר, אך הוא קיים רק בחלק מהמסלולים. בנוסף, כרוכות בתהליך מספר עמלות. גובהן יכול להשתנות מבנק לבנק, ובכל מקרה כדאי גם כאן להתמקח מפני שלעיתים ניתן לקבל הטבות.
העמלות העיקריות הן עמלת פתיחת תיק עבור המשכנתא החדשה, ולעיתים גם אגרת ביטול המשכנתא הקודמת. באם עבר זמן רב ממועד לקיחת ההלוואה יתכן ותתבקשו להציג שמאות חדשה לנכס, מדובר בכמה אלפי שקלים. במידה וערך הנכס גבוה מאוד ביחס למשכנתא, לעיתים ניתן לשכנע את הבנק לוותר על השמאות. בנוסף יש להמציא נסח טאבו עדכני, אותו ניתן להזמין באתר לשכת רישום המקרקעין תמורת סכום של כמה עשרות שקלים (וזו תהיה כנראה ההוצאה הנמוכה ביותר בתהליך).
איפה כדאי למחזר?
לאחר שעשיתם את שיעורי הבית לעיל, כלומר הבנתם את עולם המושגים והמצאתם את כל המסמכים הנדרשים, תוכלו להתניע את התהליך: ראשית, גשו עם הנתונים האלה לבנק בו לקחתם את המשכנתא. בקשו מפקיד המשכנתא לקבל נתונים על המסלולים השונים הקיימים כיום והשוו אותם למסלולים שלכם. שנית, בדקו אם יש קנס פירעון מוקדם על מסלולי ההלוואה שלכם ומה יהיה גובהו בהינתן מספר תרחישים לפי צרכיכם: הגדלת או הקטנת הסכום וקיצור או הארכה של התקופה. בנוסף, בררו את סך העמלות שתצטרכו לשלם על התהליך. היתרונות בבנק שלכם הוא שכנראה תצטרכו למלא פחות טפסים (בעיקר אם אין לכם חשבון בבנק אחר), הסיכוי שלא תצטרכו הערכת שמאי הוא גבוה יותר, ולעיתים אף לא תהיה עמלת פתיחת תיק חדש.
עם זאת כדאי להשוות את הנתונים שקיבלתם מול בנק או בנקים נוספים. בנק חדש ישמח לקבל לווים חדשים ולכן יתכן שישפר את התנאים שקיבלתם בבנק שלכם ואף ייתן הטבה בעמלות, כדי להמתיק את העסקה. קחו עוד הצעה. אין לכם מה להפסיד חוץ מקצת זמן, ששוויו עשוי להניב לכם כמה עשרות אלפי שקלים במצטבר. אם תקבלו הצעה טובה יותר מבנק אחר, תוכלו גם למנף אותה במו"מ מול הבנק שלכם לקבלת עסקה משתלמת יותר.
מיחזור המשכנתא נועד לשפר את מצבכם, לכן נכון לעשותו רק לאחר שהבנתם את המשמעויות ושקללתם כל הנתונים הפיננסיים, בצירוף הצרכים האישיים שלכם ומצבכם הפיננסי האישי.
תרבחו ותסעדו בבית משפחת אלבז בפרדס חנה: אבי ודינה המקסימים החליטו לאחר התלבטות, לפתוח את ביתם כמיטב המסורת עם שפע של מתוקים, ריבות ומופלטות טעימות. שיקי וסיון בנותיהן אירחו עימם מכל הלב, בתקווה שנדע ימים טובים וישובו כל החטופים.
6. אברהם קראדי חומרי בניין וקרמיקה מרחוב הדס באזור התעשייה באור עקיבא, קיים הרמת כוסית לכבוד חג הפסח על פי המסורת הקבועה, למרות המצב. אורחים נכבדים הגיעו לכבד ולברך לפני החג.
הפוגה בלב מדבר: רגע לפני חג הפסח, תיירות מועצה אזורית הערבה התיכונה מציעה הפוגה נעימה לחג, לחוות את שלוות המדבר, המאפשר הזדמנות לניתוק בריא מהמצב, עם מגוון פעילויות וסדנאות לכל המשפחה. סדנאות מיומנויות קדומות- "סיאל-מרכז מלאכות מדבר", מכוורת "פורת" בעין יהב- הופעה של שוטי הנבואה ומגוון פעילויות, מתחם Eco חצבה, סדנאות יצירה לילדים ומבוגרים בסטודיו "היער" של ורדה בן ארי- כפר האמנים, צוקים בסטודיו "היער, שוקוליטלי- סדנאות שוקולד תוצרת בית, עין יהב ועוד המון פעילויות ומקומות מדהימים שמחכים רק לכם! לעדכונים על הפעילויות כנסו לאתר: "תיירות ערבה תיכונה". חג שמח!
קניון TLV מצדיע למילואימניקים בערב הוקרה יחיד מסוגו: המילואימניקים אשר בבעלותם עסק בקטגוריית האלכוהול שנפגע במהלך תקופת המלחמה, יפתחו דוכן מכירה בקניון, ללא עלות, בערב הוקרה למענם ובמטרה לעזור ולו קצת לשקם את העסק שנפגע בעקבות המלחמה. בערב זה ייפתחו דוכני בירה/ יין / קוקטיילים ונשנושים משלימים, אשר כל ההכנסות יהיו של המילואימניקים עצמם. לצד הדוכנים יוצבו פינות ישיבה בתצורת חביות יין וכיסאות בר, במטרה להשלים את החוויה של הערב. שיא הערב יהיה כאשר הזמר יגל אושרי יעלה להופיע לקהל. במהלך כל שעות האירוע ינגן די ג'יי להנעמת המבקרים. ישר כח! ערב ההוקרה יתקיים ביום רביעי ה-17.4.24. בין השעות: 17:00-21:30.
